sobota, 21 stycznia 2012

Na jaką marże możesz liczyć w kredycie hipotecznym?

W poście na temat obniżania marży kredytu hipotecznego, często pojawiają się komentarze, jak można dodatkowo uzasadnić taki wniosek w banku, aby stał się powiedzmy nie tyle bardziej wiarygodny, co lepiej umotywowany. Najlepiej zawsze jest przedstawić ofertę z konkurencyjnego banku, który daje nam lepsze warunki (czyli głównie niższą marże). Nie zawsze jest to jednak możliwe bo po pierwsze możemy nie mieć czasu na chodzenie po bankach i szukanie lepszej oferty, a po drugie nie zawsze możemy zmienić bank kredytujący, w przypadku Rodziny na swoim, wiązałoby się to z utratą dopłat Skarbu Państwa (w okresie pierwszych 8 lat), a do tego dochodzi jeszcze w niektórych bankach prowizja za wcześniejszą spłatę.

Zawsze można jednak swój wniosek uzasadnić tym, że np. konkurencyjne banki dają obecnie lepsze warunki. Trzeba mieć tylko jakieś zestawienie. Co jakiś czas porównania są w gazetach, ale ostatnio natknąłem się na stronę internetową pośrednika Invigo, który co miesiąc publikuje zestawienie 10 najlepszych kredytów hipotecznych, w czterech kategoriach: PLN, PLN z dopłatą (RnS), Euro i CHF (ten ostatni dostępny jest tylko w jednym banku, więc można go pominąć). Lektura samych raportów jest bardzo ciekawa, szczególnie jak porównamy sobie kilka zestawień z poprzednich miesięcy. Widać jak mocno spadła zdolność kredytowa, dla przykładowej rodziny 2+2 z dochodem nieco ponad 5100 PLN netto, jeszcze w listopadzie zdolność sięgała 350 000 PLN, obecnie 311 000 PLN. Ale to tylko ciekawostka, wynikająca z wprowadzenia Rekomendacji S II, nas interesują warunki kredytu.

Obliczenia Invigo przedstawione są dla singla, 30 lat, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 m^2 za 250 000 PLN, z czego dysponuje 50 000 PLN wkładu własnego, czyli LTV wynosi 80%. Oferty zaznaczone na zielono w tabelce, to aktualne promocje, dlatego te wartości zazwyczaj nie obowiązują przez cały okres spłaty, ale najczęściej przez pierwszy rok. W samym raporcie znajdziecie też dokładniejsze omówienia oferty każdego banku, wraz z wartościami marży dla wyższych współczynników LTV czy innymi obostrzeniami. Dla kredytów PLN tabelka wygląda tak (kliknij na obrazek aby go powiększyć):


Najlepiej wypada BOŚ Bank, ale dla nas istotniejsze są ogólne wartości marży po okresie promocji, to właśnie ten człon tabeli będzie najważniejsze w negocjacjach z bankiem na temat możliwości obniżenia marży kredytu.  Jak widać wartości na poziomie 1,3-1,4% to nic specjalnego, jesteśmy praktycznie na etapie sprzed kryzysu z 2008 roku. W 2009-2010 roku, marże oscylowały bardziej w granicach 2,2-2,5%, więc jeśli braliście kredyt w tamtym okresie to jest o co walczyć.


W Rodzinie na Swoim marże faktycznie są nieco wyższe, trzeba pamiętać że te wartości obowiązują dla LTV 80%, np. w Eurobanku, gdy LTV jest ponad 90% to marża rośnie do 1,55% po okresie promocji. Nie mniej jednak, nadal jest to grubo poniżej 2%. Z moich wyliczeń wynika, że przy kredycie na 250 000 PLN na 25 lat, marża niższa od 0,1 p.p. oznacza miesięczną ratę mniejszą o około 15 PLN, przy 0,5 p.p. daje to już 75 PLN, co mnożąc przez 300 rat składa sie na kwotę 22500 PLN mniej oddanych bankowi, czyli jest o co walczyć.


W przypadku kredytów w euro rozpiętość w wysokości marży jest bardzo duża, od 2% do 5%, a to z tego powodu, że mało banków takich kredytów chce udzielać. W większości przypadków, rekompensuje nam to niska stawka Euriobor, ale już nie we wszystkich. Osoby, które posiadają taki kredyt będą miały spory orzech do zgryzienia, jeśli chciałyby negocjować z bankiem obniżenie marży, bo na rynku można uznać, że dostępne jest 4 ciekawe oferty.

Warto na koniec jeszcze zwrócić uwagę na wysokości rat, wszystkie wartości podane są dla takich samych warunków i jak widać, Rodzina na Swoim, naprawdę może być atrakcyjna (przez pierwsze 8 lat), nawet w stosunku do kredytów w euro. Pełną treść raportu Invigo, ze znacznie szerszym omówieniem pod kątem wyboru konkretnej oferty znajdziecie tutaj. Ciekawa lektura i warto na nią poświęcić kilka minut.

11 komentarzy:

  1. u mnie w Deutsche banku - RnS 6,44% obecnie,

    OdpowiedzUsuń
  2. To ja się nie będę chwalił, PKO BP, kredyt z kwietnia 2010, po ostatniej podwyzce WIBOR - 7,79%... jest różnica...

    OdpowiedzUsuń
  3. Rozumiem Kamilu, że z Twoich prób obniżenia marży w ramach kredytu RNS nie wiele wyszło? A może jednak jakiś ruch w pozytywną stronę.

    OdpowiedzUsuń
  4. to rzeczywiście masz wysokie oprocentowanie tego kredytu...aż dziwne, bo ostatnio jak porównywaliśmy to było ok 0,5pp więcej u Ciebie...

    OdpowiedzUsuń
  5. Anonimowy - niestety, na razie odbijam się od ściany PKO BP...

    Marcin - takie oprocentowanie mam od stycznia, po kolejnej aktualizacji WIBOR (co 3 miesiace PKO BP to robi), wcześniej było bodaj 7,37%.

    OdpowiedzUsuń
  6. Zainteresujcie się ofertą BNP Paribas. Pół roku temu brałem tam RnS z marzą WIBOR3M + 0,79% (!!!). Co prawda takie warunki obowiązują raptem przez 3 lata, ale później też jest zniżka. Aktualnie mają taką ofertę:

    http://www.bnpparibas.pl/finanse-osobiste/rodzina-na-swoim.asp

    Na pierwszy rzut oka widać większą marżę (0,90%) i konieczność zakupu pakietu ubezpieczeniowego. Warto jednak przestudiować ofertę głębiej.

    OdpowiedzUsuń
  7. @Anonimowy

    Tak jak widać w tym zestawieniu BNP i Eurobank, mają obecnie konkurencyjne i dobre oferty.

    Ale naprawdę nie jest to nic specjalnego, moi rodzice, którzy brali kredyt w 2007 roku mają marże 0,9% na stałe przez cały okres kredytowania. Powoli wracamy do stawek z przed kryzysu, ale do takiego poziomu raczej szybko nie wrócimy.

    OdpowiedzUsuń
  8. Hmm,
    Ostatio byłem w temacie i z tego co się orientuję to te oferty nie są do końca takie jak w tabelce.
    Tzn Citi ma niezłe oprocentowanie ale zdaje się, że nie kredytują niewybudowanych inwestycji.
    Ofertę Eurobanku z taką marżą można dostać w przypadku refinansu, a normalnie nie ma na nią szans, plus nie mają RnS dla singla.
    Paribas ma niezłą ofertę od stycznia ale z minusów to ubezpieczenie i drogie konto.
    I tak jak wyżej napisane: przy wyższym LTV oferty wyglądają gorzej.

    OdpowiedzUsuń
  9. Witam,
    czy chcąc zmienić bank lub po prostu próbując wynegocjować lepszą (niższą) marżę jest to takie proste przy RnS? czy nie stracimy dopłat?
    Pozdrawiam,
    Jarek

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przy RnS nie można zmienić banku przez pierwsze 8 lat, bo inaczej stracimy dopłaty, a to zawsze jest nieopłacalne, niezależnie od tego jakie warunki dałby nowy bank.

      Usuń
    2. Logujac sie w PKO SA stopa oprocentowania wychodzi 3,69% do tego trzeba doliczyc wibor, tak?

      Usuń